Mieterhöhungen führen in den seltensten Fällen zu positiven Reaktionen seitens des Mieters. Am einfachsten sind sie durchzusetzen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Miete entsprechend des Lebenshaltungsindexes steigt. Gute Mietverträge weisen entsprechende Formulierungen auf, die bei Abschluss des Mietvertrages nur anzukreuzen sind.

Aber wie wird eine derartige Mieterhöhung in der Praxis umgesetzt?

Zunächst muss geprüft werden, ob im Mietvertrag schriftlich vereinbart ist, dass die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angepasst wird (sog. Indexmiete, § 557b BGB). Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, ist eine Indexmiete nur möglich, wenn der Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter auf mindestens 10 Jahre oder auf Lebenszeit geschlossen wurde.

Falls eine Indexmiete vereinbart worden ist, sind andere Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen, insbesondere die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Jedoch hat der Vermieter weiterhin die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten und aufgrund von baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, geltend zu machen.

Bei der Indexmiete erhöht sich die Miete nicht automatisch dadurch, dass sich der Verbraucherpreisindex ändert. Vielmehr muss die Mieterhöhung aufgrund des gestiegenen Preisindex vom Vermieter an den Mieter schriftlich erklärt werden. Hinzu kommt, dass die bisherige Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein muss, bevor der Vermieter die Mieterhöhung geltend machen kann.

Der Vermieter hat die Pflicht, den alten und den aktuellen Index anzugeben, die Differenz als Prozentzahl der Mieterhöhung zu Grunde zulegen und die Erhöhung bzw. die neue Miete als Geldbetrag dem Mieter mitzuteilen. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.

Rechenbeispiel:

Der Vermieter und der Mieter haben am 1. Dezember 2016 einen Mietvertrag geschlossen (Kaltmiete 1000,- €) und dabei „Indexmiete“ vereinbart (Basisjahr 2010 = 100 Punkte).

Im Dezember 2018 möchte der Vermieter die Miete zum ersten Mal erhöhen. Der Vermieter muss nun den Geldbetrag der Mieterhöhung ausrechnen:

Verbraucherpreisindex 2010 = 100,0 Verbraucherpreisindex 2011 = 102,1 Verbraucherpreisindex 2012 = 104,1 Verbraucherpreisindex 2013 = 105,7 Verbraucherpreisindex 2014 = 106,6 Verbraucherpreisindex 2015 = 106,9 Verbraucherpreisindex 2016 = 107,4 Verbraucherpreisindex 2017 = 109,3 Verbraucherpreisindex 2018 = 112,1

(Daten werden vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht)

Dem Vermieter liegt also der aktuelle Verbraucherpreisindex von 2018 (Index- stand=112,1) vor. Nun muss die Veränderung seit dem Vergleichsjahr ausgerechnet werden. Das Vergleichsjahr ist in der Regel das Jahr der letzten Mieterhöhung bzw. des Mietbeginns, hier also das Jahr 2016 (Indexstand=107,4). Der Verbraucher- preisindex hat sich gegenüber dem Vergleichsjahr 2016 sich um 4,7 Prozent erhöht.

Folglich darf der Vermieter die Miete um 4,7 % erhöhen, also im vorliegenden Fall um 47,- Euro bei einer Ursprungsmiete von 1.000,00 Euro. Der Vermieter erklärt dem Mieter am 15. Dezember 2018 schriftlich, dass die Miete um 47,-Euro erhöht wird und nun 1.047,- Euro beträgt. Der Mieter muss dann ab Februar 2019 die erhöhte Miete zahlen.

Der Vermieter hat jedoch Formalien zu beachten, wie er dem Mieter die Mieterhöhung zukommen lässt.

Die Erklärung der Mieterhöhung muss der Vermieter dem Mieter schriftlich zukommen lassen. In der Erklärung sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die veränderte Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag anzugeben. Die Mieterhöhung tritt dann grundsätzlich im übernächsten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung ein.


Formulierungsbeispiel:

Unser Mietvertrag vom ______

Betreff: Mieterhöhung aufgrund vereinbarter Indexmiete

Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

gemäß unserer mietvertraglichen Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b BGB wird hiermit

unter Bezugnahme auf die Veränderung des Verbraucherpreisindexes die Miete erhöht.

Die Miete ist in den letzten 12 Monaten unverändert geblieben, so dass die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB erfüllt sind.

Die Mieterhöhung berechnet sich folgendermaßen:

Basisjahr 2010 = 100 Punkte

Verbraucherpreisindex 2016 = 107,4 Verbraucherpreisindex 2018 = 112,1

Veränderung in % gegenüber dem Vergleichsjahr = 4,7 %

[Hinweis: Bitte tragen Sie hier den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten aktuellen Verbraucherpreisindex sowie den des Vergleichsjahres ein, um die Veränderung des Index in Prozent im Verhältnis zum Basisjahr auszurechnen. Als Vergleichsjahr kommt in der Regel das Jahr der letzten Mieterhöhung bzw. des Mietbeginns in Betracht.]

Gemäß der Veränderung des Verbraucherpreisindexes beträgt die Mieterhöhung 4,7 Prozent. Da Ihre jetzige Miete 1.000,- Euro beträgt, wird die Miete also um 47,- Euro erhöht.

Ich darf Sie also bitten, ab Februar [Hinweis: Bitte tragen Sie hier den übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung beim Mieter ein.] die veränderte Miete in Höhe von

1047,- Euro

auf das Ihnen bekannte Konto zu überweisen.


Bitte sprechen Sie uns an, falls Sie bei der Berechnung der Mieterhöhung Schwierigkeiten haben. Gern stehen wir Ihnen für Rückfragen zur Verfügung.