Jeder Grundstückseigentümer wird für seine Immobilie mit Grundsteuer belastet. Diese kann wirtschaftlich zur Qual werden, wenn er einen längeren Mietleerstand zu verkraften hat.

Das Grundsteuergesetz sieht einen Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung vor, doch wann kommt der zum Tragen?

Ertragsminderung bei Mietleerstand

Für ein bebautes Grundstück kann 50 % der Grundsteuer erlassen werden, wenn die Einnahme auf die Hälfte oder weniger der ortsüblichen Miete gesunken und dieses nicht vom Grundstückseigentümer zu vertreten ist. Dabei ist jede Immobilie gesondert zu betrachten.

Die Gerichtsbarkeit dehnt dabei die Pflichten des Vermieters weit aus. Natürlich darf er den Mieterleerstand nicht mit Vorsatz oder Fahrlässigkeit herbeigeführt haben. Wann aber wird ein Mietleerstand fahrlässig herbeigeführt?

Diese Frage ist Gegenstand vieler Schriftstücke, die in der Regel zwischen der Kommune als Empfänger der Grundsteuern und dem Immobilienbesitzer als Schuldner gewechselt werden.

Laut Rechtsprechung müssen die Vermietungsbemühungen deutlich über das Schalten von Anzeigen in der regionalen Presse sowie über das Einstellen des entsprechenden Angebots in das Internet hinausgehen. Dies gilt umso mehr, wenn die Räume in Größe und Raumaufteilung nur für bestimmte Personenkreise geeignet sind, oder es sich bei Gewerbeimmobilien um solche in schlechter Lage oder andere Spezialimmobilien handelt. Ratsam ist es in diesen Fällen, zusätzlich einen Immobilienmakler zu beauftragen, der seine Vermietungsbemühungen ebenfalls dokumentieren kann. Laut der Verwaltungsgerichtsbarkeit stellt die Beauftragung eines Maklers die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Mietraum dar. Er kann am besten einschätzen, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, im Internet oder anderen Medien bzw. sonstige Kontaktaufnahmen für potenzielle Interessenten für das jeweilige Objekt am geeignetsten sind.

Da er ein Erfolgshonorar zu erwarten hat, geht die Verwaltung davon aus, dass er im Regelfall das Richtige veranlassen wird. Kann ein Vermieter nicht nachweisen, dass er derartige Vermietungsbemühungen unternommen hat, wird ein Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung abgelehnt, da er den Mietleerstand fahrlässig verursacht und somit selbst zu verantworten hat.

Mietleerstand wegen Sanierungsarbeiten

Selbst wenn Miethäuser während der Dauer einer Sanierung erworben werden und leer stehen, wird nicht automatisch ein Grundsteuererlass gewährt. So klagte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten, der eine Immobilie mit Gaststätte im Untergeschoss erworben hatte. Er unterzog das marode Gebäude einer Grundsanierung, währenddessen die Immobilie leer stand. Das Verwaltungsgericht sah keine Begründung für den Erlass der Grundsteuer. Zwar seien die Einnahmen aufgrund des kompletten Leerstandes unstreitig um 100 % gemindert gewesen, jedoch sei die Ertragsminderung vom Eigentümer zu vertreten, da es in seinem Einflussbereich liegt, wenn er die Ertragsminderung durch Baumaßnahmen herbeiführt. So ist ein Grundsteuererlass sogar dann ausgeschlossen, wenn sich ein Eigentümer entscheidet, die sanierungsbedürftige Immobilie abzureißen und nicht zu vermieten.

Zwar ist der Erlassantrag der Grundsteuer bis zum 31.03. des Folgejahres zu stellen, jedoch müssen die Mietbemühungen, die der Vermieter nachweisen muss, im Erhebungszeitraum selbst nachgewiesen werden. Eine rückwirkende Beweislast ist daher in der Regel nur sehr schwer, wenn nicht gar unmöglich.

Bitte beachten Sie das, wenn Sie selbst Eigentümer einer Immobilie sind und einen Mietleerstand verkraften müssen. Der Fiskus beteiligt sich daran nicht automatisch, sondern nur gegen Vorlage einer soliden Beweislast.

Sehen wir es doch einmal positiv:

Immobilienbesitzer werden in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht allein gelassen, wenn sie es dem geneigten Verwaltungsbeamten nicht schwer machen zu glauben, dass sie alles in ihrer Macht stehende getan haben, um den Mietleerstand zu vermeiden…

Die Einschaltung eines Maklers ist bequem und mit den Gebühren werden in der Regel eher die Mieter als die Vermieter belastet. Insoweit sollte es uns nicht allzu schwer fallen, dem Fiskus hier ein Schnippchen zu schneiden!

Sofern Sie Rückfragen haben, bitten wir um Kontaktaufnahme. Wir können auch gern in Ihrem konkreten Fall überprüfen, ob Ihre aktuellen Bemühungen ausreichend sind.