Wer Wohnungen vermietet, macht nicht immer nur gute Erfahrungen. Entweder der Mieter bleibt die Miete oder die Nebenkosten schuldig oder der Eigentümer bleibt auf Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen oder unterlassener Schönheitsreparaturen sitzen. Um sich vor drohenden finanziellen Verlusten zu schützen, empfehlen wir Ihnen als Vermieter eine Mietkaution zu verlangen. Sie dient dazu, die eigenen Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis abzusichern. Dennoch kommt es beim Thema Mietsicherheit immer wieder zu Streitigkeiten, die nicht selten vor Gericht enden. Wir stellen die wesentlichen Fakten zusammen und klären die wichtigsten Fragen für Sie.

Mietkaution – die wichtigsten Fragestellungen

1. Muss jeder Mieter eine Kaution zahlen?

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietsicherheit gibt es nicht, dennoch ist sie beim Abschluss von Mietverhältnissen gängige Praxis. Wichtig dabei: die Kaution muss im Mietvertrag vereinbart sein. Während die Höhe bei der Anmietung von Gewerberäumen frei verhandelt werden kann, ist sie bei Wohnungsvermietungen gesetzlich festgelegt: Zulässig sind maximal drei Monatskaltmieten, die der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen kann.

Die erste Teilzahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, Betriebskosten werden nicht mitgerechnet. Gerät der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von zwei Monatskaltmieten in Rückstand, sind Sie als Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. In diesem Fall ist zuvor weder eine Abmahnung noch eine Zahlungsfristsetzung erforderlich. Sie müssen die gesamte Kautionssumme getrennt von Ihrem privaten Vermögen anlegen und mit dem Zinssatz, der für Spareinlagen üblich ist, verzinsen. Die Erträge aus dieser Anlage stehen dem Mieter zu.

2. Welche Arten von Kautionen gibt es?

Die sicherste Variante ist die Barkaution: Der Betrag wird Ihnen als Vermieter in bar übergegeben, Sie legen diesen insolvenzsicher, zum Beispiel auf einem als solches gekennzeichneten Mietkautionskonto, an. Das Sparbuch als Mietsicherheit ist dagegen mit einigen Risiken für Sie verbunden. Banken verweigern manchmal die Auszahlung, wenn das Sparbuch auf den Namen des Mieters läuft und dieser im Streitfall der Auszahlung widerspricht. Oder die machen ihr vorrangiges Pfandrecht geltend, wenn der Mieter als Bankkunde im Soll steht – auch dann drohen Sie leer auszugehen.

Um den Zugriff auf das Sparbuch sicherzustellen, sollte deshalb zusätzlich eine Mietkautionsvereinbarung abgeschlossen werden, in der die Bank ihr Pfandrecht aufgibt. Bankbürgschaften werden überwiegend im gewerblichen Bereich verwendet, weil der Mieter die Gebühren als Betriebsausgaben absetzen kann. Bei der Bankbürgschaft verpflichtet sich die Bank, für Verbindlichkeiten des Mieters bis zu einem festgelegten Höchstbetrag einzustehen. Wichtig ist dabei, dass sich die Bank selbstschuldnerisch und auf erstes Anfordern verbürgt – ohne Rücksicht auf eventuelle Einreden des Mieters. Um der gesetzlichen Verjährungsfrist zu entgehen, sollte die Bürgschaft außerdem mindestens sechs Monate länger dauern als das Mietverhältnis.

3. Wofür darf die Kaution verwendet werden?

Hat der Mieter die Kaution gezahlt, sichert sie alle seine geldwerten Forderungen ab, allerdings grundsätzlich erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Während der Vertragslaufzeit können Sie als Vermieter nur unstreitige Forderungen vom Kautionskonto begleichen.

Allerdings ist dieses Verfahren nicht empfehlenswert, weil dadurch die Mietkaution reduziert oder vollständig verbraucht sein kann. Der Mieter ist zwar verpflichtet, die Kaution während des Mietverhältnisses wieder aufzufüllen, wenn Sie als Vermieter zu Recht etwas abgehoben haben, eventuell müssen Sie dies aber einklagen. Es erscheint deshalb sinnvoller, Zahlungsforderungen im laufenden Mietvertrag direkt einzuklagen und die Mietkaution bis zum Vertragsende unberührt zu lassen.

Wenn die Forderungen von Ihnen als Vermieter gegen den Mieter nach der Beendigung des Mietvertrages die Höhe der Kaution übersteigen, ist besonders auf die Verjährungsfrist zu achten. Ansprüche des Vermieters wegen Mängeln an der Wohnung oder wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter die Wohnung dem Vermieter wieder übergibt. Sind innerhalb dieser Frist solche Ansprüche entstanden, können Sie als Vermieter diese auch noch danach mit der Kaution verrechnen. Die Mietkaution übersteigende Forderungen wären nach Ablauf der Verjährung nicht mehr durchsetzbar, wenn der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt, womit in der Regel gerechnet werden muss.

4. Wann muss die Kaution zurückbezahlt werden?

Eine Frist für die Rückzahlung ist gesetzlich nicht geregelt, die Gerichte halten aber drei bis maximal sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses für angemessen. Innerhalb dieser Zeit sollten Sie als Vermieter alle Kosten abrechnen und die Mietkaution auszahlen. Sie können im Rahmen der Frist auch zunächst einen Teil der Kaution ausbezahlen und zur Sicherheit einen Teilbetrag einbehalten, der den Nachzahlungsbeträgen der Vorjahre im Mittel entspricht.

Wenn der Vermieter die Auszahlung der Kaution aber mehr als sechs Monate verzögert, kann der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution verklagen. Wurde die Wohnung in der Zwischenzeit verkauft, kann der Mieter bei seinem Auszug die Kaution vom neuen Eigentümer herausverlangen. Ist dieser nicht zahlungsfähig, haftet dafür wieder der alte Eigentümer.

5. Darf die Mietkaution auch abgewohnt werden?

Nein, weil die Kaution ausschließlich Ihren Ansprüchen als Vermieter absichern soll. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass Mieter in den letzten Monaten vor ihrem Auszug keine Miete mehr zahlen mit dem Hinweis, dass der Vermieter durch die Kaution „ja noch Geld“ habe. Darauf muss sich der Vermieter nicht einlassen. Die Verrechnung der Kaution mit Mieten durch den Mieter ist vor Ablauf der Frist zur Kautionsrückzahlung nicht wirksam. Der Mieter riskiert, dass er wegen Mietrückstandes verklagt wird. Im Falle einer Verurteilung müsste er die einbehaltenen Mieten nachzahlen zuzüglich der Anwalts- und Gerichtskosten.

Haben Sie noch Fragen? Dann schreiben Sie diese doch gerne in die Kommentare und wir nehmen Sie in die Liste auf und beantworten sie selbstverständlich für Sie.


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